Ипотека в России сидит на долгосрочной мине

Если в России процентные ставки начнут расти, возможен ли в России крах банковской системы по причине слишком быстрого развития ипотеки? Мы опросили экспертов, мнения их разошлись, но главный вывод: проблема существует, хотя в панику впадать пока не стоит.

Процентная ловушка

Коммерческие кредиты и займы стоят на трех китах: срочность, возвратность, платность. При этом важно, чтобы временнАя длина привлечения денег соответствовала длине заимствований.

Если предприятие вкладывает деньги в инвестиционный проект на два года, а кредитуется в банке на полгода, то есть реальный риск – не получить новый кредит. Или получить на невыгодных условиях, которые убьют всю прибыльность проекта. Или вовсе загонят проект в убыток, принудят к незапланированным распродажам активов по бросовым ценам. Или вообще доведут до банкротства.

Это все азбука для профессионалов. Поэтому, например, при анализе привлекательности облигаций внимательно изучают соответствующие разделы баланса.

И вот тут колокольчики тревожно звенят вокруг ипотеки. Ведь там банки выдают кредиты не на годы, а на десятилетия. Вклады же граждане делают максимум на три года, да и то с правом досрочного расторжения в одностороннем порядке.

Десять раз подряд Банк России на заседаниях снижал ключевую ставку. А в сентябре 2026 года отказался. Это не страшно. Но что же будет, если инфляция разгонится, а ставку придется повышать? Причем жить с высокой инфляцией придется долго? Сейчас это кажется нереальным.

Но ведь все это уже было. Россия проходила периоды, когда смиренная вроде бы инфляция вновь разгонялась: 1998, 2008, 2014, 2022 годы.

Дальше же мы чисто гипотетически можем представить себе кризис по схеме: банки выдали кредиты под, условно, 15%. Потом ситуация в стране изменилась: депозиты теперь надо привлекать под 20%. Банки окажутся в ситуации владельца булочной, который купил батоны на хлебозаводе по 60 рублей, а продает их по 40 рублей.

Долго ли проработает такая булочная?

Урок из Америки

Что такой кризис реален, говорит история, причем США. Ситуация после отмены золотого стандарта привела в начале 1970-х годов к «великой инфляции» – это у них так называется инфляция в 13,5% в год. Не будем иронизировать, наше поколение пережило после распада СССР период, когда деньги обесценивались примерно с такой скоростью, только не за год, а за месяц.

Но вернемся в США. Там к началу семидесятых вполне был развит коммерческий ипотечный рынок. Ссудо-сберегательные ассоциации (Thrifts) привлекали сбережения населения, а затем из этих денег выдавали 30-летние ипотечные займы под фиксированный процент.

После отмены золотого стандарта, когда ФРС США подняла ставку, Thrifts оказались в ловушке. Стоимость ипотечных кредитов в США за 1970-е выросла с 7,3% до 18,4%. Объемы первичного и вторичного рынка упали. Новые ипотечники столкнулись с запретительным процентом. Но самое страшное для Thrifts – старые кредиты продолжали генерировать убыток.

В итоге США перешли к плавающим ставкам по ипотеке. Это значит, что она фиксируется на начальный период кредита, как правило, от 5 до 10 лет. А далее в договоре прописан порядок пересмотра ставки. В том числе, увы для американцев, и повышения.

Как Россия застраховалась

Можем ли мы в России условно «перенестись» в Америку 1970-х? Сейчас ситуация такова, что ипотека в России выдается под фиксированный процент. Банк берет на себя процентный риск при ипотеке. Но выданные кредиты секьюиритизирует тоже под фиксированный процент. При такой схеме проблема угрозы для банковской системы решена. Но убыток, если взрыв инфляции произойдет, никуда не девается. Просто его примет ДОМ.РФ (где секьюритизируются ипотечные кредиты) и государство, которое владеет почти 90% акций ДОМ.РФ.

Схожая ситуация случилась в конце существования СССР. Те, кто этот момент въехали в кооперативную квартиру, получили неожиданный эффект: жилье стало стоить, если считать в номинальных рублях, буквально тысячу раз дороже. И тогда подобные жильцы кооперативных советских квартир реально боялись, что их заставят платить остаток платежа за недвижимость, исходя из актуальных цен. Но не случилось. Долги приняли обесценившимися рублями – без индексации. Фактически государство «простило» кому треть, кому половину, кому три четверти цены квартиры. Поэтому, когда вкладчики «старого» Сбербанка СССР спрашивают, куда делись их деньги, то я частично ответ знаю. Но социальную рознь разжигать не буду.

Может ли повториться схожая ситуация? Комментарий экспертов:

Президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:

Проблема реальна. Банки фондируются короткими деньгами, а ипотека длинная и с фиксированной ставкой. При резком росте ставок возникает процентный риск – стоимость пассивов растёт, доходность старых кредитов нет. Это сжимает маржу, может привести к убыткам.

Секьюритизация ДОМ.РФ переносит кредитный риск и дает ликвидность, но процентный риск не устраняет: если ставки вырастут, ипотечные облигации упадут в цене, убытки всё равно останутся в системе (у инвесторов или банков). Секьюритизация в моем понимании сродни деривативам. Мы все помним, чем это закончилось в США.

Однако переход на плавающую ставку в российских условиях опасен. В России мы видели движения с 9,5% до 20% за один день (февраль 2022). Представьте ипотечника, чей платеж за неделю вырос на 60–80%. Это мгновенный коллапс системы, взрыв дефолтов и социальный бунт. Банки сами не хотят этого, потому что при массовых дефолтах изъять и продать миллионы квартир невозможно: рынок рухнет.

Скорее всего, «мина» под ипотечным кредитованием не взорвется, а будет постепенно разряжаться через инфляцию, господдержку банков при необходимости и ограничения рефинансирования. Банки не погибнут, но маржа по ипотеке может оставаться низкой годами.

В России исторически не дают банкам умирать от процентного риска – им дают преференции по ликвидности или позволяют списать убытки через инфляцию.

Мнения экспертов

Совладелец агентства недвижимости Dolgov PRO Михаил Долгов:

Риск у российской модели ипотеки действительно есть. Банк выдаёт кредит на 20–30 лет с фиксированной ставкой, а стоимость денег для самого банка за это время меняется. Пока рыночные ставки снижаются или остаются относительно стабильными, такая конструкция работает. При резком и длительном росте ставок возникает разрыв: новые деньги банк привлекает дорого, а доход по ранее выданным ипотечным кредитам остаётся прежним. Чем дольше сохраняется такой разрыв, тем сильнее давление на ипотечный портфель и финансовый результат банка.

Секьюритизация частично снимает этот риск. Банк получает возможность высвободить средства и передать часть процентного риска другим участникам финансового рынка. Однако сам риск при этом никуда не исчезает. При существенном росте рыночных ставок бумаги, обеспеченные ипотекой с низкими фиксированными ставками, теряют привлекательность и могут снижаться в цене. В таком сценарии часть проблемы перемещается с банковских балансов на инвесторов.

Плавающая ипотечная ставка решает проблему для банка гораздо прямее: дорожают деньги – вслед за ними растёт платеж заемщика. Финансовая система получает большую защиту от процентного риска, зато домохозяйства сталкиваются с другой угрозой. Семья, которая рассчитывала бюджет исходя из одного ежемесячного платежа, через несколько лет может получить значительно большую нагрузку.

Поэтому я бы осторожно относился к прямому переносу такой модели в Россию. Фиксированная ставка защищает заемщика, плавающая – в большей степени кредитора. Секьюритизация позволяет распределить процентный риск между участниками финансового рынка. При длительном периоде дорогих денег вопрос сводится к тому, кто в конечном счёте примет на себя рост стоимости долгосрочного ипотечного кредита.

* * *

Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков:

Я вижу основной риск в другом месте. Рост ставок сильнее всего бьет по реальному сектору – предприятиям, которые занимают деньги на пополнение оборотных средств, развитие производства, закупку оборудования. Многие такие кредиты привязаны к плавающей ставке. Если стоимость денег резко растёт, предприятие получает дополнительные расходы сразу, хотя его выручка и прибыль с такой же скоростью не увеличиваются.

Допустим, компания рассчитывала направлять на обслуживание кредита около 30% прибыли. При резком росте ставки этот платёж забирает уже значительно большую часть заработанного. Тогда собственник сокращает инвестиции и расходы, откладывает развитие, а в тяжёлой ситуации закрывает производство. Вместе с предприятием экономика теряет рабочие места и налоги.

Именно здесь я вижу гораздо более серьезный системный риск, чем в фиксированных ставках по уже выданной гражданам ипотеке.

Для банков рост ставок тоже создает риски, однако сводить ситуацию к сценарию, при котором старая ипотека автоматически «похоронит» банковскую систему, я бы не стал. Банки управляют стоимостью и сроками привлечения денег, формируют портфели из разных кредитных продуктов. Часть ипотечных рисков также перераспределяется через секьюритизацию: ипотечные кредиты объединяют в пул, под который выпускают ценные бумаги. Банк получает возможность вернуть часть вложенных средств и использовать их для новых операций. При этом кредитный риск никуда полностью не исчезает – он распределяется между участниками финансовой системы.

Переводить ипотеку для населения на плавающие ставки я считаю крайне рискованным. Семья берёт жилье на 20–30 лет и рассчитывает бюджет, исходя из понятного ежемесячного платежа. При плавающей ставке решение Центрального банка способно резко увеличить этот платеж. Для семьи с доходом 100–120 тысяч рублей даже дополнительные 20–30 тысяч рублей в месяц превращаются в серьёзную нагрузку.

Поэтому фиксированная ставка по ипотеке для граждан дает семье возможность планировать расходы на годы вперед. Главный вопрос для экономики сейчас связан со стоимостью денег для предприятий: когда обслуживание кредита забирает прибыль, бизнес перестаёт вкладывать в производство, сокращает расходы и рабочие места. Последствия такого процесса выходят далеко за пределы банковского сектора.

* * *

Председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева:

Вопрос о «мине замедленного действия» в российской ипотеке звучит обоснованно, и об этом говорят и регуляторы, и участники рынка. Ипотечный портфель банков превышает 24 трлн. рублей; любой дисбаланс в этой системе может иметь серьезные последствия для всей финансовой системы.

Существует скрытый дисбаланс. Главная проблема заключается в разрыве между стоимостью привлечения средств для банков и доходностью выданных кредитов. Банки привлекают деньги под текущие рыночные ставки (в 2026 году – на уровне ключевой ставки 14-14,5%). При этом значительная часть ипотечного портфеля составляют кредиты, выданные по льготным программам со ставками 6-8%. Чем больше доля таких кредитов, тем сильнее зависимость банка от того, чтобы разница между его доходами и расходами не стала отрицательной.

Государство субсидирует банкам недополученные доходы по льготной ипотеке, компенсируя разницу между льготной ставкой и рыночной стоимостью денег. Однако эта компенсация не всегда покрывает все издержки и риски банка. Формула субсидии привязана к текущей ключевой ставке, но банки привлекают средства не только по текущей ставке, но и по более дорогим долгосрочным депозитам и облигациям. Если реальная стоимость фондирования оказывается выше заложенной в формуле, банк работает себе в убыток даже с учётом субсидий.

Кроме того, даже при «околонулевой» маржинальности банки несут операционные и административные расходы, а также вынуждены формировать резервы на возможные потери. Ранее часть убытков компенсировалась комиссиями от застройщиков, но президент РФ потребовал прекратить эту практику, что сделало льготную ипотеку ещё менее привлекательной для банков. С 2026 года власти планируют ограничить срок субсидирования новых кредитов 15 годами, после чего оставшийся период перейдёт на рыночные условия.

Что происходит сейчас? Рыночные ипотечные ставки находятся на уровне 17–19,4%, а льготные программы, на которые приходилось более 70% выдач, постепенно сворачиваются. Доля просроченной задолженности выросла с 0,6% до 1,2% за год, а доля кредитов с просрочкой более 90 дней достигла 6,1% против 3,6% годом ранее. Банки ужесточают требования: минимальный взнос вырос до 30%, отказы на вторичном рынке получают почти 60% заявителей. В сегменте кредитов с высокой долговой нагрузкой выдачи ограничены. Банки сворачивают рискованные кредиты и готовятся к ухудшению качества портфеля.

При каком сценарии «мина» может взорваться. Риск материализуется, если ключевая ставка не снизится или вырастет. В 2026 году ЦБ прогнозирует среднюю ставку на уровне 14,5-14,6%, на 2027 год прогноз ухудшился и предполагается не ниже 10,5–12,5%. Пока ставка идет вниз, дисбаланс сглаживается, т.к. банки могут рефинансироваться дешевле, а заемщики в свою очередь перекредитовываться. Но если ключевая ставка останется высокой, банки окажутся в ситуации, когда их доходность по ранее выданным кредитам будет ниже стоимости фондирования, что сделает ипотеку убыточной. Особую опасность представляет то, что основная часть проблемной задолженности приходится на кредиты 2023-2024 годов. Если заёмщики начнут массово выходить на просрочку, банкам потребуется формировать дополнительные резервы, что ударит по капиталу. ЦБ уже потребовал создать буфер капитала в размере 1,4% от портфеля, а это признак того, что регулятор видит риск.

В зоне наибольшего риска оказываются небольшие и средние банки с высокой долей льготной ипотеки. Для рынка последствия могут выразиться в сжатии кредитования, росте просрочки.

Когда гром грянет, менять правила будет поздно. Пока ипотека остаётся доступной благодаря господдержке, а ставки снижаются, система держится. Но фундаментальный дисбаланс между стоимостью фондирования и доходностью портфеля никуда не исчезает, так как он просто отложен на будущее. ЦБ уже начал подготовку к возможному кризису: ужесточил макропруденциальные лимиты, потребовал формирования буферов капитала, ограничил выдачу рискованных кредитов. Но этих мер может оказаться недостаточно, если ключевая ставка не вернётся к уровню, при котором банки смогут обслуживать свои обязательства без убытков. Ипотечная «мина» может не привести к взрыву, если механизм успеют обезвредить до того, как ущерб станет необратимым?». Сегодняшние решения ЦБ и банков отображает попытку замедлить детонатор, но сам механизм остаётся заложенным в конструкцию рынка.

* * *

Председатель правления Национальной палаты недвижимости Игорь Баярунас:

Ипотечный портфель банков действительно несет риски при росте ставок. Однако говорить о «мине», заложенной под экономику, на мой взгляд, преждевременно. Это скорее системный вызов, с которым можно и нужно работать.

Российские банки уже управляют этими рисками, превращая выданные ипотечные кредиты в ликвидные ценные бумаги – как правило, через облигации, которые продаются на открытом рынке. Это позволяет выводить ипотечные портфели с баланса банков и привлекать «длинные деньги». Инструменты для этого существуют, вопрос в их эффективности при резком изменении рыночной конъюнктуры. При этом сегодня инвесторы охотно покупают такие облигации, обеспеченные денежными потоками от собранных кредитов.

Переход на плавающую ставку, как на Западе, для России маловероятен. У нас ипотека – это не просто финансовый продукт, а социальный инструмент. Отказываться от этой модели в нынешних условиях было бы политически и экономически недальновидно.

Мы все хотим стабильности, но цена этой стабильности – в том числе и стоимость денег. Чем дороже кредит, тем меньше инвестиций, тем медленнее развитие. И это касается не только ипотеки, а всей экономики в целом.

Резюмирую: паниковать рано, но системные риски действительно существуют. Нужно готовиться к разным сценариям и не закрывать глаза на то, что доступность кредитов для бизнеса и граждан – это не просто вопрос удобства, а вопрос выживаемости целых секторов экономики.

* * *

Исполнительный директор финансового маркетплейса Выберу.ру Ярослав Баджурак:

Если реальная ставка вырастет в 1,5-2 раза, банки окажутся в сильно проблемной ситуации: средства-то они привлекают под актуальные проценты. Это значит, что ипотечное кредитование станет убыточным. Если такая ситуация продлится долго, то она может похоронить банки. – Экономика циклична. Ключевая ставка ЦБ РФ в ретроспективе последних 16 лет, когда в стране активно развивался ипотечный рынок, взлетала до 17% в 2014-м году, до 20% в 2022-м и задержалась на уровне 21% с октября 2024-го по июнь 2025-го. Однако, во-первых, периоды закрученного вверх «ключа» и высоких ставок не были продолжительными и не длились 5-10 лет. Можно предположить, что поступательное развитие экономики нашей страны, а также взвешенные действия отечественных монетарных властей (ЦБ, минфина) и в дальнейшем благоприятном сценарии не приведут, допустим, к турецкому сценарию. Речь о длительной высокой инфляции, которую Центробанк Турции сдерживает ставкой в 37% (с июня 2026 года). Проще говоря, мы считаем, что регуляторные подходы российского ЦБ защищают банковский сектор от потрясений, связанных с гиперинфляцией, и стабилизируют его маржинальность. Кстати, обратим внимание, что глава регулятора в своих выступлениях регулярно подчёркивает устойчивость подведомственных банков. Так, в сентябре 2026 года регулятор во второй раз за непростой в целом год для отечественной экономики повысил до 3,9-4,4 трлн. руб. прогноз о прибыли банковского сектора благодаря сохраняющейся процентной марже. Иными словами, доходам от кредитования, включая ипотеку. Ведь ставки кредитов снижаются гораздо медленнее, чем стоимость фондирования для банков (депозиты бизнеса и населения, заимствования в Банке России и др.). В результате чистая процентная маржа сектора, по данным ЦБ, за 2кв26 выросла на 0,4% до 5,5%. Справедливости ради сам ЦБ отметил, что сектор уже сталкивается с возросшими рисками по кредитам бизнесу. Кстати заметим, даже если экономика РФ и банковский сектор в теории окажутся на долгое время с жесткой ДКП и высокой ставкой, ипотечное кредитование (да и в целом выдача ссуд) вряд ли полностью встанет на паузу. Вспомним, так уже было в начале нулевых, то есть и ЦБ, и банки имеют опыт адаптации к разным сценариям маржинальности. К примеру, в тот период использовали один из способов сгладить разницу ставок – сделать их плавающими, в том числе для ипотеки. Теоретически можно предположить, что в неблагоприятном сценарии регулятор может использовать подобное решение как временную меру и смягчить ограничения для использования банками плавающих ипотечных ставок, чтобы поддержать маржинальность подведомственных кредиторов. К слову, «плавающая» ипотека хоть и ограничена (ФЗ №151 от 22 июня 2024 года), но не запрещена в России и сегодня. Применение подобных жилкредитов жёстко регламентировано по суммам (от 15 млн. руб.) и в части повышения ставки: не более чем на треть от процентов, назначенных при выдаче, и не больше, чем плюс 4% в целом. Сразу оговоримся, на практике ипотека с плавающими процентами в настоящее время мало практикуется. Вторая, на наш взгляд, причина устойчивости ипотечных банков в том, что сделки с разным для кредиторов уровнем доходности в их портфелях, как правило, распределяются относительно равномерно. В итоге, долю дешевых для финорганизаций ипотек, допустим, под 9-10%, выданных в 2019-2020 году, балансируют дорогие, с высокими ставками – под 20-22% за 2025-2026. И по факту даже в периоды ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП) регулятора (2022, 2025) мы не наблюдали массовых «похорон» ипотечных кредиторов. Ещё одна причина устойчивости ипотечных банков – в механизме резервов, которые банки создают под выданные ссуды. По данным ЦБ за июль 2026 года, ипотечные портфели банков хорошо зарезервированы – на 72%. Регулятор считает этот показатель высоким уровнем покрытия. Кстати, за последний год резервы по ипотеки в секторе постоянно росли из-за ужесточения требований ЦБ к выдачам проблемных ссуд. Также напомним, с июля 2025 года в сегменте ипотеки введены макропруденциальные лимиты.

По сути, ЦБ прямо ограничивает банки в высоко рисковом кредитовании и тем самым стабилизирует сектор в целом. когда (если) гром грянет, то менять правила игры будет поздно. Интересно, что еще в 2021 году ЦБ опубликовал для обсуждения с рынком доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». После дискуссий был принят закон, который ограничил «плавающую» ипотеку ФЗ № 151 от 22 июня 2024 года. Но заметим, в целом её не запретили. И надо полагать, что регулятор никогда не сбрасывал со счетов возможный негативный сценарий с падением доходности ипотеки и сохранил механизмы для уменьшения таких рисков.

Действительно, сейчас «плавающая» ипотека жёстко ограничена. Однако ЦБ может поменять правила жилкредитования, если потребуется срочное вмешательство для спасения ипотечных банков. Для примера вспомним, как он временно отменял требования к соблюдению полной стоимости кредита (ПСК) в 2023 году, руководствуясь задачей дать банкам больше гибкости в корректировке кредитных процентов на фоне роста ключевой ставки. По сути, этим шагом кредиторам отменяли «потолок» ценника кредитов и разрешали взвинчивать их стоимость, исходя из рыночной ситуации. Спустя полтора года, в начале 2025-го, ограничение вернули. Другой вопрос в том, что ипотечные ставки к этому моменту уже достигли 28-30%. Тем не менее, жилкредитование продолжалось. Думаем, что в стрессовом для экономики сценарии с длительной жёсткой ДКП и высокой ставкой ЦБ как доктор банковского сектора может временно снять ограничения (или смягчить их) и распространить «плавающую» ипотеку на весь рынок. Тогда люди будут вынуждены брать жилссуды по «кризисным» правилам, либо вовсе отказаться от ипотеки. Но повторим, по нашему мнению, массовые похороны ипотечных банков из-за убыточности ипотеки и маловероятны в текущей динамике КС и прогнозах ЦБ о развитии ДКП на 2027-2029 годы.

* * *

Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин:

Пока ключевая ставка ЦБ снижается, людям выгодно рефинансировать старые кредиты под более низкий процент, и рынок чувствует себя неплохо. Но тревога возникает, когда сценарий меняется: если из-за инфляции или других факторов ЦБ вдруг резко повысит ключевую ставку, рыночные ипотечные ставки тоже пойдут вверх. И вот тут возникает проблема: по закону банк не может в одностороннем порядке поднять ставку по уже заключённому договору с фиксированной ставкой. То есть старые кредиты фиксируют ставку на выгодных условиях, а новые становятся дорогими. В результате может проявиться комплекс рисков. Прежде всего, самый главный риск связан с дисбалансом в портфеле банков. У банков на балансе скапливается масса дешёвых старых кредитов, а привлекать деньги для выдачи новых (или для покрытия других обязательств) им приходится уже по высокой рыночной ставке. Это давит на маржу и может заставить банки ужесточить условия по новым ипотечным продуктам или сократить выдачи. Во-вторых, очевиден рост давления на заёмщиков. Для тех, кто только планирует брать ипотеку или рефинансировать ранее взятый жилищный кредит, высокие ставки становятся барьером. Спрос падает, что бьёт по рынку недвижимости и по застройщикам. В-третьих, возникает риск для застройщиков. Если спрос на жильё падает, у девелоперов накапливаются нераспроданные площади. При этом многие из них финансируются через проектное финансирование (эскроу-счета), и если наполнение этих счетов замедляется, у застройщиков возникают сложности с обслуживанием своих кредитов. Риск проявления «процентных ножниц» в ипотечном кредитовании уже проявился в 2023 – 2024 году. Как известно, в 2020–2022 годах банки выдали огромный объём ипотеки по ставкам 8–12% годовых. Затем ЦБ поднял ключевую ставку с 7,5% до 21% – стоимость фондирования для банков взлетела, в результате долгосрочные активы на фоне роста стоимости фондирования стали убыточными. Но есть механизмы, которые помогают минимизировать риски проявления таких «ипотечных ножниц». Регуляторный контроль. Банк России активно следит за рисками. Например, он вводит макропруденциальные лимиты (ограничивает долю высокорисковых займов) или повышает надбавки к коэффициентам риска, чтобы не допускать чрезмерного роста закредитованности. Как можно было наблюдать, в 2024–2025 годах ЦБ ужесточил макропруденциальные надбавки к рискам по ипотеке, ограничил долю рискованных кредитов (с низким взносом, высоким ПДН, показатель долговой нагрузки), а в 2026 году регулятор ещё больше ужесточил лимиты. В результате макропруденциальные надбавки в ипотеке способствовали улучшению структуры ипотечного кредитования. Доля предоставленных кредитов с ПДН более 80% снизилась с 47% (пиковых значений 3-го квартала 2023 года) до 6% в 1-м квартале 2025 года (при этом в сегменте ДДУ – с 46% до 3%, на вторичном рынке – с 47% до 12%), а доля предоставленных кредитов с первоначальным взносом менее 20% – с 51% до 5% (в сегменте ДДУ – с 59% до 2%, на вторичном рынке – с 45% до 12%). В 1-м квартале 2026 года банки выдали лишь 4% ипотечных кредитов с ПДН свыше 80% (в аналогичном периоде 2025 года – 6%) и 1% кредитов с первоначальным взносом не более 20% (в 2025 году – 6%). Это прямое следствие ранее введенных макропруденциальных лимитов (МПЛ) и надбавок, которые сделали выдачу таких кредитов менее выгодной для банков. Доля просроченной задолженности (свыше 90 дней) по ипотеке на многоквартирные дома на 1 апреля 2026 года составила 1% (против 0,6% на ту же дату 2025 года). Основной рост просрочки пришёлся на кредиты, выданные в 2023–2024 годах в рамках массовой льготной ипотеки. Ужесточение МПЛ помогло ограничить дальнейший рост доли таких рискованных выдач и стабилизировать качество портфеля.

Структура рынка. Значительная часть выдач сейчас поддерживается льготными госпрограммами (семейная, дальневосточная ипотека и др.) Это частично сглаживает эффект от роста рыночных ставок, так как часть спроса остаётся субсидированной. Большая часть российской ипотеки – это льготные программы (семейная под 6%, IT-ипотека, дальневосточная под 2%). По этим кредитам бюджет компенсирует банкам разницу по формуле «ключевая ставка + надбавка минус льготная ставка». То есть при росте ключевой ставки растёт и компенсация. Это переносит процентный риск с банков на государство (точнее, на бюджет). Отметим, что ранее доля льготной ипотеке в выдачах доходила до 80-90%, но сегодня она снижается в пользу рыночных программ. По данным ЦБ, в I квартале 2026 года доля льготной ипотеки была около 68%, и во II квартале она продолжила снижаться и опустилась примерно до 60%.

Поведение заёмщиков. Как показывает практике, далеко не все клиенты, кому дорого обслуживать кредит, сразу уходят в просрочку. Люди, которые работают с ипотекой, как правило обладают высокой финансовой грамотностью и могут искать варианты: увеличивать первоначальный взнос, выбирать более дешёвое жильё, откладывать покупку.

Плавающие ставки. Хотя они не так распространены, как фиксированные, их наличие тоже создаёт риск: при росте ключевой ставки платежи по таким кредитам действительно вырастут. Однако с 1 сентября 2024 года Банк России ввёл ограничения на плавающие ставки для граждан. Новые правила (они закреплены в Федеральном законе № 151-ФЗ) действуют только для договоров, заключенных после 1 сентября 2024 года. Для ипотеки Банк может предложить плавающую ставку, если сумма кредита – от 200 до 1000 среднемесячных зарплат (по данным Росстата за предыдущий год) на срок не более 20 лет. При этом увеличить ставку можно максимум на треть, но не более чем на 4 процентных пункта. Таким образом, риск есть, но он управляемый при грамотной политике регулятора и сбалансированном развитии рынка. «Ипотечные ножницы» сработают только при сочетании нескольких негативных факторов одновременно: резкий скачок ключевой ставки, серьёзное падение доходов населения, одновременный спад в строительстве и проблемы в банковском секторе. Пока система демонстрирует высокую адаптивную способность амортизировать отдельные шоки.

* * *

Руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов:

В этой истории есть два важных «но», которые делают эту «мину» не такой острой, как кажется.

Первое, у нас в стране ипотечный портфель очень короткий по сравнению с Европой. Люди постоянно рефинансируются, продают квартиры, гасят досрочно. Банки постоянно обновляют свой портфель под новые ставки. И пока ключ меняется плавно, они успевают перестраховаться на новых сделках. То есть крах случится, если скачок будет не только резким, как в 2014-м, когда буквально за один день все перевернулось, но и длительным.

Второе, в России уже есть опыт 2008 и 2014 годов. ЦБ в таком сценарии просто включит механизм послаблений: разрешит банкам не переоценивать залоги по рыночной стоимости, даст дешевые кредиты под залог этих же ипотечных бумаг. По сути, государство скажет: «Уважаемые банки, держитесь, мы вас вытащим…». И реально постараются вытащить… за счет печатного станка или других резервов. Но вот в чем гвоздь. Если такой сценарий развернется в полную силу, пострадают не банки (их-то спасут), а сам рубль. Эмиссия ради спасения банковской системы неизбежно обесценит сбережения всех остальных. Так что «мина» заложена не под банки, а под покупательную способность тех самых граждан, которые сейчас так радуются низкой ставке. В этом забавная ирония, парадокс, если хотите. Когда грянет гром? Критическим будет момент, когда ЦБ поймет, что инфляция стала неуправляемой, а ставку снижать нельзя. Пока что у нас на рынке «все схвачено» – льготные программы, маткапитал, рассрочки от застройщиков. Это работает как амортизатор. Амортизатор сжимается, но пока держит. Менять правила игры поздно будет не тогда, когда ставка вырастет, а когда у нас перестанут расти реальные доходы населения. Пока ЗП растет – люди платят. Как только волна неплатежей накроет, вот тогда и рванет. И это случится не через пару лет из-за ставки, а через несколько месяцев после серьезного кризиса в реальном секторе. Так что паниковать рано, но сидеть сложа руки и надеяться, что «авось пронесет» – это ровно то, что мы уже проходили в 90-е. Хочется верить, что наверху это понимают и стараются создать подушку безопасности, но вот надолго ли ее хватит и насколько масштабным будет следующий кризис – это пока вопросы без ответов.

* * *

Основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость» София Любимова:

Я бы не называла ипотеку миной, которая способна уничтожить рынок, на мой взгляд, здесь проблема описана слишком драматично. В России большинство ипотечных кредитов выдаётся с фиксированной ставкой, то есть если человек несколько лет назад взял ипотеку под 8%, 10% или по льготной программе под 6%, банк не может просто поднять ему ставку вслед за ключевой. Для заемщика это действительно большой плюс. Для банка же ситуация сложнее. Представим, что ипотека выдана на 20–30 лет под относительно низкий процент, а стоимость денег для самого банка существенно выросла. Маржа по такому кредиту сокращается, а в отдельных случаях экономика действительно может становиться менее привлекательной. Но из этого не следует, что банки автоматически начинают нести огромные убытки по всей старой ипотеке. Банки управляют процентным риском, привлекают деньги из разных источников, работают не только с ипотекой и имеют требования к капиталу и резервам. Поэтому сценарий, при котором одна только фиксированная ипотека через несколько лет способна массово обрушить банковскую систему, я считаю слишком упрощенным. При этом риск, на который действительно стоит смотреть, есть. Если высокие ставки сохраняются долго, банкам становится сложнее выдавать новую рыночную ипотеку по ставкам, которые способен обслуживать обычный покупатель. В результате падает спрос, растет зависимость рынка новостроек от государственных программ и различных субсидированных предложений застройщиков. И вот это для рынка недвижимости гораздо важнее. Мы уже видим огромную разницу между рыночной ипотекой и льготными программами. Для покупателя квартира стоимостью, например, 7-8 млн. рублей при ставке 6% и та же квартира при рыночной ставке – это практически две разные покупки по размеру ежемесячного платежа и итоговой переплаты. Поэтому основной риск я вижу не в том, что завтра банки рухнут из-за старых ипотек, гораздо опаснее ситуация, когда нормальная покупка жилья становится доступна только тем, кто подходит под льготную программу или располагает большим первоначальным взносом. Если через несколько лет ставки снова существенно вырастут и останутся высокими надолго, давление на банки и рынок действительно усилится. Но тогда проблема будет значительно шире ипотеки: она затронет стоимость фондирования, качество кредитных портфелей, доходы населения, спрос на жильё и состояние экономики в целом. Поэтому говорить о заложенной мине я бы не стала, потому что ипотека сама по себе не является угрозой рынку. Гораздо важнее, насколько сбалансированными будут ставки, доходы населения, стоимость жилья и государственные программы. Именно разрыв между этими показателями способен создать действительно серьезные проблемы.

* * *

Основатель и генеральный директор инвестиционной платформы Lender Invest Дмитрий Исаков:

Опасность существует, но вешать на нее ярлык «фатальной бомбы» – перебор. Это скорее мощный стоп-кран. Он не уничтожит всю банковскую систему целиком, а придушит ту самую бизнес-модель, где ипотеку раздают на десятилетия под фиксированный процент, не подкреплённый господдержкой. Регулятор не услышит «гром» внезапно – у него есть радар. Первые звоночки банковские модели ALM ловят мгновенно. Как только ключевая ставка начинает упрямо сидеть выше того долгосрочного тренда, на который банки ставили, они сами, без принуждения, сворачивают рискованные продукты. И делают это за полгода-год до того, как убытки станут по-настоящему болезненными. Правила игры начнут меняться ровно тогда, когда рыночная стоимость заимствований пробьет среднюю ставку выданной ипотеки на 3–4 процентных пункта. Но вот что забавно: главный страдалец в любом раскладе – не банк (он-то переложит издержки на капитал или государство), а обычный гражданин, который хочет жилье. Проценты либо станут дико рыночными, то есть кусачими, либо останутся низкими, но только для тех, кто идеально впишется в всё более жесткие рамки госпрограмм. Выбор, как говорится, небогатый: плати как все или танцуй под дудку государства.

* * *

Автор блога ceo.nikexpert.ru Никита Малов:

Процентный риск в описанной конструкции реален, и основная его часть уже вынесена из банков в бюджет. По семейной ипотеке ставку для заёмщика фиксируют на 6%, а разницу с рыночной банку компенсирует государство по формуле, привязанной к ключевой. Пока ключевая держится у 14%, эта разница живёт расходной строкой бюджета. Рост ставки бьёт по субсидии, и вопрос звучит так: сколько лет казна согласна доплачивать по портфелю, выданному с 2020 года. Второй контур риска в статистике ипотеки не виден вовсе, и тревожит он меня сильнее. Речь о рассрочке от застройщика. Формально она кредитом не считается, в отчётность банков не попадает, в долговую нагрузку граждан тоже, а сводного объёма таких сделок никто не публикует. Мы посчитали, во сколько рассрочка обходится покупателю в пересчёте на годовые. При рыночной ставке на новостройки 18,74% годовых и сроке два года рассрочка со скидкой за полную оплату в 17% даёт эффективную ставку 23,1% при первом взносе 10%. Дальше начинается контринтуитивное: чем больше взнос, тем дороже выходит рассрочка, и при взносе в половину цены ставка поднимается до 53,4% годовых. Причина простая, скидка теряется со всей суммы, а рассрочкой покрыт остаток. Точка, где рассрочка сравнивается с ипотекой при взносе 20%, лежит на скидке около 13% для срока в два года. Скидке в 17% нужен уже 32-месячный срок, скидке в 21% больше четырёх лет. Застройщики дают рассрочку на год, реже на полтора. Получается вот что. Покупатель, который рассчитывает через год перекредитоваться в банке под снижающуюся ставку, остался без права на реструктуризацию, без ипотечных каникул и без надзора регулятора над сделкой. Если ставки пойдут вверх, банк такого заёмщика не возьмёт, и дефолт случится на балансе застройщика. Мина, о которой стоит спрашивать, лежит именно там. У банка есть капитал, резервы и регулятор, у застройщика с портфелем рассрочек нет ничего из этого.

* * *

Владелец агентства недвижимости «AVG Недвижимость» Анна Гусева:

Вопрос о проблемах банков при низкой ипотечной ставке представляется мне сегодня вопросом явно не самым насущным.

Да, ставки повышать нельзя, что и делает ипотеку привлекательной по сравнению с арендой, которая индексируется каждый год. При этом сделать рефинансирование, если брал при высокой ставке, а ставка со временем снизилась, – очень проблематично и мало кому удается. При оформлении кредита менеджер банка говорит «Не переживайте, снизите с соответствии с рынком» – но, повторюсь, это получается далеко не у всех.

Насчет того, что низкая ставка ипотеки «похоронит» банки – думаю, это сильное преувеличение и, если банкам будет невыгодно, они просто перестанут выдавать ипотеку, и тогда государство этот вопрос как-то отрегулирует.

Что касается плавающей ставки «как на Западе», то в США ставка ипотеки около 7%, в Германии и Великобритании 4-4,5%, а во Франции в районе 3,5%. В России сейчас же ставка ипотеки начинается от 15%. Поэтому предлагаю решать проблемы по мере их поступления.

Что касается секьюритизации, как это работает очень простыми словами: банки собирают свои ипотеки в один лот, ДОМ.РФ дает на этот лот свое поручительство, и в таком виде лот оказывается на рынке ценных бумаг, где его покупают инвесторы. Для банков это деньги «здесь и сейчас», не дожидаясь окончания выплат по ипотеке. Для инвесторов это доходных инструмент, надежность которого гарантирована. А на заемщиков это никак не влияет, условия по договору займа не меняется.

* * *

Экономист, юрист, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Климова:

В этой ситуации есть довольно простая экономическая асимметрия. Когда рыночные ставки снижаются, заёмщик может искать более дешёвое рефинансирование. Когда ставки растут, доход банка по старой ипотеке с фиксированным процентом остаётся прежним. Одновременно новые средства банк привлекает уже по более высокой цене. Именно на таком расхождении и возникает процентный риск. Насколько он опасен, зависит от продолжительности периода высоких ставок. Краткий скачок и несколько лет дорогого фондирования дают банку совершенно разную нагрузку. Чем дольше сохраняется разрыв между доходностью старого кредитного портфеля и ценой привлечённых ресурсов, тем сильнее давление на маржу. Банк России отдельно отмечал, что процентный риск может влиять на ставки по банковским продуктам и структуру активов и обязательств. Для будущих заёмщиков последствия такого сценария проявятся раньше, чем для владельцев уже оформленной ипотеки. Новые кредиты будут учитывать текущие условия рынка и оценку рисков банком. Поэтому высокая стоимость ресурсов способна сделать ипотеку дороже и снизить объём доступного кредитования. Сценарий разрушения банковской системы выглядит слишком категоричным без расчетов по структуре активов и пассивов конкретных банков. Сам риск вполне реальный. Его масштаб определяется тем, какая доля долгосрочных кредитов зафиксирована на низких ставках, насколько быстро дорожают обязательства и сколько времени сохраняется такое соотношение. Поэтому смотреть здесь стоит на устойчивость банков к длительному процентному шоку. Именно затяжной период дорогих денег создаёт наиболее неприятную комбинацию для портфеля старых ипотечных кредитов

* * *

Экономист Ярослав Климов:

Фиксированная ставка действительно создаёт для банка процентный риск. Ипотека выдаётся на годы, доход по уже заключённому договору заранее определён, а стоимость новых привлечённых денег способна меняться гораздо быстрее. Банк России прямо указывает, что по кредитам с фиксированной ставкой банк не может поднять процент в действующем договоре, причём именно по такой модели выдана практически вся ипотека.

Однако из этого я бы не делал вывод о заложенной под банковскую систему «мине». Процентный риск сопровождает банковский бизнес постоянно. Кредитные организации учитывают структуру активов и обязательств, стоимость фондирования, сроки привлечения средств и возможное изменение ставок. Сам Банк России ранее отмечал, что рост доли краткосрочных привлечённых средств при увеличении срочности активов усиливает процентный риск банков. Чувствительным становится сценарий, при котором стоимость денег резко повышается и долго остаётся высокой, а значительная часть активов продолжает приносить доход по старым низким ставкам. Тогда процентная маржа сжимается. При продолжительном дисбалансе нагрузка на отдельные банки действительно способна вырасти. При этом ипотечный портфель тоже постепенно меняется. Старые кредиты погашаются, часть заёмщиков рефинансируется при снижении ставок, новые договоры заключаются уже с учётом текущей стоимости денег. Поэтому ключевой вопрос для устойчивости системы связан с масштабом процентного разрыва и временем, в течение которого он сохраняется. Саму защиту заёмщика от одностороннего повышения фиксированной ставки я считаю понятной конструкцией. Перенос всего процентного риска на гражданина сделал бы размер платежа менее предсказуемым. Для длинного кредита эта предсказуемость особенно чувствительна.