Екатерина Авдеева на «Финансовом сентябре» в МГУ: как «дело Долиной» меняет правила игры на рынке недвижимости

Председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева выступила в рамках фестиваля Экономического факультета МГУ «Финансовый сентябрь – 2026», где представила экспертный анализ схем мошенничества на рынке недвижимости и разъяснила, как правовые позиции Верховного Суда по «делу Долиной» трансформируют экономику сделок с жильём.

В этом году тема фестиваля – «Финансы в эпоху искусственного интеллекта», однако центральным событием деловой программы стал круглый стол «После „дела Долиной“: трансформация институтов управления доверием и риском на рынке недвижимости». Екатерина Авдеева, обладающая статусом PhD in Economics и кандидата юридических наук, а также возглавляющая Комиссию ТПП РФ по инвестициям в недвижимость, представила аудитории комплексный взгляд на проблему.

Схемы мошенничества: от «подселенцев» до цифровых подмен

В своём выступлении Екатерина Авдеева систематизировала наиболее опасные схемы, с которыми сталкиваются собственники и покупатели. Среди них – сделки с «проблемными» задатками и авансами, которые получают от целого пула покупателей и исчезают, продажа квартир с зарегистрированными, но не выписанными жильцами, которые сохраняют право проживания в силу закона, а также мошеннические действия под влиянием третьих лиц с последующим аннулированием сделки. Отдельный блок рисков связан с цифровизацией: подмена личности продавца и риелтора, дистанционные сделки с использованием украденных персональных данных и поддельных электронных цифровых подписей.

«Дело Долиной»: поворотный момент для рынка

Ключевой тезис выступления – «дело Долиной» перестало быть частным случаем и превратилось в системный фактор, определяющий поведение участников рынка. Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025 г. № 5-КГ25-174-К2, которым право собственности на спорную квартиру было оставлено за покупательницей Полиной Лурье, заложило основу для нового баланса интересов. Эти правовые позиции вошли сразу в несколько пунктов Тематического обзора судебной практики № 12/2026, утверждённого постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 г. № 15А/2026.

Согласно разъяснениям Верховного Суда, для признания сделки недействительной недостаточно самого факта заблуждения продавца относительно мотивов. Суды обязаны оценивать добросовестность покупателя и наличие у него возможности распознать обман. Бремя доказывания недобросовестности приобретателя возложено на истца, а уклонение от психиатрической экспертизы может стать основанием для отказа в иске. Более того, при признании сделки недействительной суды должны применять двустороннюю реституцию – возврат жилья продавцу возможен только при одновременном возврате денег покупателю.

Экономические последствия: цены, ликвидность, доверие

Аналитический центр «АСТОРИУС» фиксирует: правовая определённость, закреплённая в обзоре ВС, работает как стабилизатор рынка. Екатерина Авдеева подчеркнула, что качественный эффект от рассмотрения «дела Долиной» оказался значимым.

Во-первых, снизился риск для добросовестных покупателей: теперь вероятность потери приобретённой квартиры из-за мошеннических действий третьих лиц существенно ниже. Это напрямую влияет на ликвидность вторичного жилья – сделки становятся предсказуемее, а банки охотнее одобряют ипотеку. Во-вторых, формируется новая культура Due Diligence: покупатели всё чаще запрашивают расширенные проверки истории объекта, а продавцы, в свою очередь, более ответственно подходят к раскрытию информации. В-третьих, как отметила Авдеева, повышение прозрачности сделок поддерживает доверие потребителей и снижает дисконт, который рынок традиционно закладывал в «рисковые» лоты.

Позиция «АСТОРИУС»: экспертиза на стыке права и экономики

Выступление Екатерины Авдеевой на площадке Экономического факультета МГУ является продолжением системной работы Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» по формированию цивилизованных стандартов рынка. Корпорация объединяет агентство полного цикла, консалтинг, архитектурно-строительное бюро, дизайн-студию и управление активами, а её Председатель Совета директоров с 2018 года участвует в разработке законодательных инициатив и выступает докладчиком предложений на уровне Президента РФ.

Аналитический центр «АСТОРИУС» продолжает мониторинг судебной практики и готовит разъяснения, помогающие собственникам и покупателям принимать решения на основе верифицированных данных, а не рыночных страхов.